ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกคาดว่าจะมีมูลค่ามากถึง 31 ล้านล้านดอลลาร์ 66% ของชาวอเมริกันมีเงินสำหรับจำนองบ้านของพวกเขา ในขณะที่อังกฤษและจีนมีสูงถึง 70% ของประชากรในประเทศ ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับจำนวนประชากรโลกที่มีบ้านเป็นของตัวเอง
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!โดยเฉลี่ยแล้ว closing cost จะมีราคาประมาณ 2-5% ของราคาทรัพย์สิน รวมถึง ค่านายหน้า, underwriting fees(ค่าธรรมเนียมจากการให้คำปรึกษา และเป็นผู้รับประกันการขายหลักทรัพย์ของบริษัทลูกค้าที่ต้องการจะออกจำหน่ายหลักทรัพย์) , loan origination fees(ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้),surveyor fees(ค่ารางวัด) , legal fees(ค่าธรรมเนียมต่างๆตามกกฎหมายกำหนด) และ title fees
เช่น บ้านราคาหลังละ $250,000 ผู้ซื้อต้องสำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายประมาณ $ 5,000 ถึง $ 12,500
การขอสินเชื่อนั้นเป็นรูปแบบ centralized ที่เต็มไปด้วยพ่อค้าคนกลางมากมาย เเละเเต่ละคนก็อยากจะเพิ่มค่าใช้จ่ายตรงนี้เข้ากระเป๋าตัวเอง มันเป็นเป้าหมายที่เหมาะมากในการใช้ blockchain เข้ามาลดค่าใช้จ่ายนี้
Blockchain technology ยิ่งเป็นเทคโนโลยีที่สามารถลดต้นทุนและความยุ่งยากจากกระบวนการเหล่านี้ อาจเปลี่ยนรูปแบบการซื้อบ้านอย่างมหาศาล เช่นเดียวกับวิธีการที่สถาบันทางการเงินใช้ออกสินเชื่อบ้านด้วย
การนำแอปพลิเคชันที่ใช้ blockchain กับกระบวนการนี้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้สูงถึง 1.7 พันล้านเหรียญสหรัฐ และอดีตหัวหน้า Antony Jenkins ชื่อว่าประหยัดเวลาให้ผู่ซื้อได้อีกมาก
ขั้นตอนการขอสินเชื่อทั่วไป
กระบวนการขอสินเชื่อในปัจจุบันนั้นใช้กระดาษเป็นหลัก ทำใช้แรงงานมาก กินเวลานาน และมีราคาแพง นี่เป็นเหตุผลส่วนใหญ่ที่เปิดโอกาสให้บุคคลที่ 3 มีส่วนร่วมในกระบวนการบริการนี้ เช่น เจ้าหน้าที่รางวัด กรมที่ดิน ทนายความ และตัวเเทนต่างๆ
เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะทำธุรกรรมบนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจะยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร งรวมถึงการจัดทำเอกสารหลายรายการ เช่น ที่มาของรายได้ , bank statement , ข้อมูลสินเชื่อที่มีอยู่(ถ้ามี) และ รายงานเครดิตบูโร
ในการกำหนดจำนวนเงินกู้โดยประมาณ ธนาคารจะติดต่อผู้สำรวจเพื่อทำการประเมินทรัพย์สินเบื้องต้น หลังจากนั้นจะสามารถเริ่มกระบวนการอนุมัติสินเชื่อตามข้อมูลที่ได้รับจากผู้ซื้อและกลุ่มบุคคลที่ 3
จากนั้น ธนาคารจะยืนยันสิทธิ์ในเจ้าของทรัพย์สินกับกรมที่ดินตามที่ผู้ขายระบุไว้ การประเมินค่าทรัพย์สินขั้นสุดท้ายจะทำร่วมกับผู้สำรวจ เพื่อให้สามารถตรวจสอบได้ว่าตรงกับที่ได้รับอนุมัติจริง
ธนาคารสามารถแจ้งให้ผู้ซื้อและทนายความทราบถึงการตัดสินใจในการให้สินเชื่อของตนเอง หลังจากที่มีการเตรียมการสำหรับการลงนามในสัญญาเงินกู้จำนองและโฉนดที่ดิน เมื่อลงนามในเอกสารแล้วธนาคารจะสามารถให้เงินทุน และทางกรมที่ดินจะได้รับการแจ้งให้ทราบเพื่ออัปเดตโฉนดที่ดิน ในสหรัฐอเมริกาขั้นตอนนี้อาจใช้เวลาตั้งแต่ 30 ถึง 60 วัน
ความยากในกระบวนการขอสินเชื่อ
กระบวนการยื่นขอสินเชื่อแบบเดิมนำไปสู่ปัญหาที่สำคัญ 3 อย่าง คือ ค่าใช้จ่ายที่เพิ่ม ขึ้นเวลาในการดำเนินการที่ยาวนาน และความโปร่งใส
กระแสการทำธุรกรรมในปัจจุบันต้องการข้อมูลของบุคคลที่ 3 จากหน่วยงานสินเชื่อ เพื่อช่วยประเมินสิทธิ์ในการขอสินเชื่อ เช่น ผู้พิจารณารับประกันภัย(underwriters) จะคำนวณและรับรองความถูกต้องของการเบิกถอนสินเชื่อ ผู้สำรวจจะประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามราคาปัจจุบัน นักกฏหมายจะร่างเอกสารทางกฎหมาย เเละทางกรมที่ดินจะยืนยันและอัปเดตสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ
แต่ละส่วนของกระบวนการเหล่านี้มักจะมีทีมงานจำนวนมากคอยจัดการกับงานเอกสาร ในปี 2015 มีรายงานว่า “เอกสารสินเชื่อมีจำนวนหน้าเฉลี่ยที่ 500 หน้า เเละมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นมากกว่าปีที่ผ่านมา” เเละยังมีรายงานอื่นเข้ามาว่า มันอาจมีมากถึง 2,000 หน้า
ตัวกลางทุกธุรกรรมที่ผ่านจะเพิ่มค่าธรรมเนียมจาก 1% เป็น 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน ไม่เพียงแต่ค่าธรรมเนียมที่เพิ่มเข้ามาเท่านั้น แต่ละกระบวนการยังเพิ่มเวลาดำเนินอีกด้วย
ท้ายที่สุดเอกสารเหล่านี้มีความไม่โปร่งใสเกิดขึ้นได้ บัญชีธนาคาร,โฉนดที่ดิน และบันทึกของรัฐบาลที่จัดทำขึ้นโดยสถาบันต่าง ๆ เมื่อบุลคลยื่นขอสินเชื่อเเล้ว โบรกเกอร์ หน่วยงานเครดิต พนักงานธนาคาร และตัวแทนบุคคลที่ 3 จะสามารถเข้าถึงข้อมูลนี้ได้ เพื่อพิจารณาว่าควรอนุมัติสินเชื่อหรือไม่ โดยปกติแล้วการเข้าถึงจะได้รับการอนุมัติด้วยวิธีการดั้งเดิม เช่น การส่งคำขอทางอีเมล จากนั้นพวกเขาจะได้รับข้อมูลทางอีเมลในอีกไม่กี่วันต่อมา
เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อเเล้ว ข้อมูลชุดเดียวกันนี้จำเป็นต้องได้รับการอัปเดตกับทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น โฉนดที่ดินต้องแสดงว่าทรัพย์สินนั้นเปลี่ยนมือ หรือ ธนาคารจะเก็บบันทึกการขิสินเชื่อของคุณ เพื่อให้หน่วยงานเครดิตสามารถเข้าถึงได้ในกรณีที่มีการขอสินเชื่อในอนาคต
ซึ่งการอัปเดตและทุกครั้งที่มีการส่งข้อมูลนี้จะต้องมานั่งทำด้วยมืออีกครั้ง ข้อมูลจะย้ายจากที่นึงไปอีกที่นึงได้ ไม่เพียงเเต่ต้องการบุคคลที่ 3 มายืนยันข้อมูลและธุรกรรมเท่านั้น เเต่รวมถึงการใช้เอกสารที่เป็นกระดาษจำนวนมาก ส่วนใหญ่ทำด้วยมือ สามารถเกิด human error ได้ ทำให้ล่าช้าเเละเพิ่มราคาที่ต้องจ่ายมากขึ้น
Blockchain จะนำมาใช้กับการขอสินเชื่อได้อย่างไร?
ในการอนุมัติวงเงิน ธนาคารจะใช้ข้อมูลจากบริษัทกฎหมาย หน่วยงานสินเชื่อ ฯลฯ หากข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดถูกเก็บไว้อย่างปลอดภัยใน distributed network ตัวแทนแต่ละรายจะอัปเดทข้อมูลส่วนที่ธนาคารต้องการ เเล้วธนาคารสามารถดึงข้อมูลส่วนนั้นจากเครือข่ายนี้ได้อย่างง่ายดาย โดยไม่จำเป็นต้องพึ่งพาบุคคลที่ 3 เเละไม่ต้องส่งข้อมูลโดยใช้กระดาษไปให้บุคคลที่ 3 แต่ละราย ซึ่งรวมถึงสำเนาเอกสารทางกฎหมาย การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และโฉนดที่ดินด้วย
Blockchain สามารถใช้เพื่อสร้างดิจิทัล ID สำหรับทรัพย์สินเเต่ละอย่างได้ จึงทำให้สืบค้นข้อมูลทรัพย์สินบนเครือข่ายได้ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องมากขึ้นถ้ามิงจากมุมของการใช้ mortgage application ดิจิทัล ID นี้จะรวมถึงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของและมูลค่าตลาดในปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยให้ธนาคารสามารถยืนยันความเป็นเจ้าของ หรือ ราคาตลาด ได้อย่างรวดเร็ว
Smart contracts สามารถติดตั้งโปรแกรมล่วงหน้า เพื่อดำเนินการตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้เท่านั้น เช่น การขอเงินทุนเพื่อปล่อยให้ผู้ขายได้ก็ต่อเมื่อเอกสารการขอสินเชื่อได้รับการลงนามแบบดิจิทัล ธนาคารที่ให้ยืมเงินเมื่อได้อนุมัติการขอสินเชื่อจะโอนเงินไปยังธนาคารของผู้ขาย
ผลที่ได้ คือ ลดค่าใช้จ่ายที่เกิดจากงานบางอย่างของนักกฎหมายที่ทำซ้ำๆใน mortgage application ได้ ทาง Synechron บริษัทให้คำปรึกษาด้านธุรกิจและเทคโนโลยีดิจิทัล คาดว่าการประหยัดต้นทุนเหล่านี้ได้หลายพันล้าน จากการลบคนกลางออกไป
“ เราประเมินว่าสามารถประหยัดต้นทุนได้ 177 ล้านดอลลาร์ จากหนี้สินเชื่อ 97.7 พันล้านดอลลาร์ สำหรับผู้ขอสินเชื่อทั่วไป”
และบริษัทที่ปรึกษานี้ยังเชื่อว่าเวลาในการอนุมัติใบสมัครจะลดลงอย่างเห็นได้ชัด:
“ เทคโนโลยี Blockchain คาดว่าจะลดเวลาการทำธุรกรรมทั้งหมดตลอดกระบวนการขอสินเชื่อลง 25 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 30 วันจาก 40 ถ้ารัฐบาลแห่งชาติสร้างระบบการจดทะเบียนชื่อเรื่อง blockchain นี้คาดว่าจะลดลงอีก 25 เปอร์เซ็นต์ เหลือเพียง 20 วัน ”
กรณีที่ยอมรับกันเเล้ว
Bank of Communications ธนาคารแห่งรัฐของจีน ใช้ Blockchain ในการออกสินเชื่อดิจิทัลมูลค่า 1.3 พันล้านดอลลาร์ในเดือนกันยายน 2018 ในขณะที่ธนาคารที่ใหญ่เป็นอันดับสี่ของโลก The Agricultural Bank of China ออกเงินกู้มูลค่าประมาณ $ 300,000 สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมบนเครือข่าย blockchain
ในรัสเซีย Raiffeisen Bank International ได้ออกการจำนองแบบดิจิทัลทั้งหมดผ่านแพลตฟอร์ม blockchain ชื่อว่า Masterchain เป็นแพลตฟอร์มที่ใช้ Ethereum เปิดตัวโดยธนาคารแห่งรัสเซีย เพื่อช่วยให้มั่นใจว่าจะเกิดการสื่อสารที่รวดเร็วและปลอดภัยระหว่างธนาคารกับสถาบันการเงินอื่น และช่วยให้ผู้ใช้ยืนยันความถูกต้องของข้อมูลของตัวเองได้อย่างรวดเร็ว
เอกสารการขอสินเชื่อฉบับสมบูรณ์จะได้รับการเผยแพร่ในระบบDDS (decentralized depository system) ที่สร้างบน Masterchain ถูกตรวจสอบแล้วโดย electronic signature และส่งไปลงทะเบียนทรัพย์สินของรัฐเพื่อที่จะตรวจสอบ หหลังจากเอกสารทั้งหมดถูกตรวจสอบและลงนาม จะออก Token สินเชื่อที่อยู่อาศัยไปไว้ในที่จัดเก็บไฟล์กับธนาคาร
Bank of China Hong Kong (BOCHK) ใช้ Blockchain ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อ คิดเป็นร้อยละ 85 ของกระบวนการทั้งหมด Rocky Cheng Chung-Ngam ผู้จัดการทั่วไปด้านเทคโนโลยีสารสนเทศ กล่าวว่า การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเหล่านี้ มีความจำเป็นต้องคำนวณความสามารถชำระคืนสินเชื่อรายเดือนอย่างแม่นยำ:
“ ในอดีตธนาคารและผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ต้องแลกเปลี่ยนแฟกซ์และอีเมลเพื่อผลิตและส่งมอบใบรับรองทางกายภาพ ตอนนี้กระบวนการสามารถทำได้บน blockchain ในไม่กี่วินาที”
นอกจากนี้ยังมีจำนวน startups บางแห่งที่ใช้ blockchain เพื่อปรับปรุงขั้นตอนการสมัครขอสินเชื่อด้วย
Moneycatcha ใช้ blockchain เพื่อทำให้ขั้นตอนการสมัครขอสินเชื่อถูกลงและเร็วขึ้น โดนใช้ two blockchain-based solutions Homechain เป็นโซลูชั่น blockchain แบบ end-to-end ที่ดึงและตรวจสอบข้อมูลได้อย่างรวดเร็วและปลอดภัยจากผู้ให้บริการข้อมูลบุคคลที่ 3 รวมถึงกรมที่ดินและหน่วยงานราชการ ในขณะที่ Regchain ใช้สำหรับการตรวจสอบความเสี่ยงเบบ real-time ในการขอสินเชื่อ Ruth Hatherley ผู้ก่อตั้งบริษัท อธิบายว่า
“ อินเทอร์เฟซการเขียนโปรแกรมของแอปพลิเคชันที่เราส่งมอบมีชุดข้อมูลที่เหนือกว่าและอัปเดตเป็นประจำ เราสามารถให้มุมมองที่ทันสมัยและแม่นยำสำหรับสถาบันต่างๆเพื่อดูความถูกตองของสินเชื่อภายใน 30 วินาที”
Block66 เป็นอีก startup ที่ต้องการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มความโปร่งใส เพิ่มความคล่องตัวในการปรับใช้เงินทุนและเอาชนะข้อจำกัดในการให้กู้ยืมทางจากปัจจัยทางภูมิศาสตร์ได้
เป้าหมายสำหรับพวกเขาคือการสร้างตลาดของผู้กู้ ก่อนที่จะได้รับการตรวจสอบ ซึ่งผู้ที่ต้องการให้กู้สามารถเข้าดูได้ ตามที่ Joe Markham,CEO ของ Mark66 กล่าวไว้ว่าแพลตฟอร์มของพวกเขากำลังพัฒนาเป็นแพลตฟอร์มสินเชื่อรูปแบบใหม่
“ แพลตฟอร์ม Blockchain ของเราจะจัดเก็บข้อบังคับของรัฐบาล แนวทางภายในการขอสินเชื่อที่ได้รับจากผู้ให้กู้ และข้อมูลเกี่ยวกับผู้สมัครและทรัพย์สินของพวกเขาที่ได้รับโดยตรงจากแหล่งที่มา”
ความปลอดภับของข้อมูล เเละ ข้อจำกัดทางกฏหมายอาจเป็นสิ่งที่ต้องเผชิญ
ความท้าทายหลัก คือ ข้อมูลส่วนบุคคลและข้อมูลที่ละเอียดอ่อนจำนวนมากจะถูกจัดเก็บในเครือข่ายสินเชื่อที่ใช้ blockchain แม้ว่าธรรมชาติของ blockchain มีความปลอดภัย แต่อาจมีตัวแทนบุคคลที่ 3 หลายรายที่เสียผลประโยชน์ ต่อเสียบเข้ากับเครือข่ายโดยตรงเพื่อสร้างจุดอ่อนได้ ดังนั้นการรักษาความปลอดภัยของข้อมูลจึงเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรก และต้องมีการทำงานจำนวนมากเพื่อรับรองความปลอดภัยในข้อมูลของลูกค้า
การทำงานกับหน่วยงานกำกับดูแลและปฏิบัติตามกรอบทางกฎหมายในเขตอำนาจศาลต่างๆ จะเป็นความท้าทายอีกประการหนึ่งในการเอาชนะ หากเราต้องการเห็นการขอสินเชื่อโดยใช้ blockchain
Jay Clayton ประธานกรรมการ ก.ล.ต. กล่าวถึงกฎระเบียบและกฎหมายบางอย่างที่บังคับใช้กับการทำธุรกรรมสินเชื่อ โดยไม่สนใจว่าสินเชื่อเหล่านั้นกระทำผ่านช่องทางปกติหรือบนเครือข่ายblockchain ก.ล.ต.จะต้องมีการตรวจสอบรายละเอียด เช่น electronic signatures หรือ การเปลี่ยนชื่อผู้ครองครอง ฯลฯ นอกจากนี้ยังมีคำถามว่า smart contracts นั้นมีผลผูกพันทางกฎหมายหรือไม่ เหมือนเช่นเคย จะต้องมีการทำงานและการวิจัยเพิ่มเติม เพื่อกำหนดว่าแนวคิดดังกล่าว สมควรได้รับการคุ้มครองตามกฏหมายที่มีอยู่หรือไม่ ประเทศต่างๆจะต้องเขียนกฎหมายใหม่เพื่อให้ครอบคลุมการทำธุรกรรม blockchain และ smart contract ด้วย
การให้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ใช่สิ่งที่มีผลเฉพาะคนบางกลุ่มเท่านั้น คนส่วนใหญ่จะผ่านขั้นตอนการสมัครจำนองที่มีราคาแพงและใช้เวลานาน เต็มไปด้วยความยุ่งยาก ขั้นตอนที่มากมาย เเละข้อมูลที่อาจหลุดไป
สิ่งเหล่านี้จะได้รับความสนใจมากขึ้นเมื่อมีความต้องการที่จะปรับปรุงกระบวนการเหล่านี้ ทำให้เริ่มมองเห็นโอกาสในการลงทุนเเละการใช้งานที่เพิ่มขึ้นในอนาคต และตามความจริงที่ว่ามันไม่ได้เป็นกระบวนการที่จะกำจัดวิธีการให้กู้แบบดั้งเดิม แต่จะเพิ่มการพัฒนาระบบลงไปให้เหมาะกับการใช้งานมากขึ้นในอนาคต
Eric Piscini ผู้ให้คำปรึกษาด้านการเงินการธนาคารและเทคโนโลยีที่ Deloitte ให้ความเห็นว่า
“ ผมไม่แน่ใจว่านี่เป็นการลบธนาคารออกจากกระบวนการหรือไม่ ผมคิดว่ามันจะทำให้ธนาคารมีประสิทธิภาพมากขึ้น บางทีพวกเขาอาจจะลดขนาดลง เพราะไม่จำเป็นต้องใช้คนจำนวนมากในการจัดการอีกต่อไป”
ในความเป็นจริงยังคงอยู่ที่ blockchain มีศักยภาพในการปฏิวัติอุตสาหกรรมสินเชื่อ และ เป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรมทั้งลูกค้าและสถาบันการเงิน ในด้านการใช้งาน
